¿Cuánto cuesta un proyecto de vivienda unifamiliar en valencia?
El coste medio de un proyecto de vivienda unifamiliar puede variar según el Presupuesto de Ejecución Material y los honorarios que aplique el arquitecto. En el caso de una casa de 120 m² y calidades medias con un PEM de 120.000 € (1.000 €/m²) oscilaría entre 8.400 € si el profesional aplica un 7% y unos 12.000 si lo eleva al 10%.
El proyecto de vivienda es un conjunto de documentos en los que se define el diseño de la casa y todos los elementos constructivos, así como un presupuesto de ejecución. Al tratarse de una edificación de carácter residencial, debe ser un arquitecto quien lo redacte, según lo estipulado por la Ley de Ordenación de la Edificación. El proyecto tiene varias fases:
- Anteproyecto: es una primera aproximación de la obra. En él se plasma las características esenciales del inmueble. Suele costar de diferentes documentos, entre ellos memoria justificativa de las soluciones generales, planos sin acotar y un primer avance del presupuesto.
- Proyecto básico: en él se definen de manera más concreta las características de la casa, de hecho, es el documento imprescindible que se debe presentar en el ayuntamiento para obtener la licencia de obra. Debe incluir memoria de las características técnicas y constructivas, justificación de las soluciones adoptadas, planos acotados y presupuesto con una estimación global de cada apartado.
- Proyecto ejecutivo: completa el proyecto básico al marcar detalles y especificaciones de materiales, sistemas constructivos, equipos, etc. Es el que marcará el desarrollo de las obras y debe incluir memoria de cimentación y estructura con planos, memoria de oficios, esquemas y dimensionado de instalaciones, pliego de condiciones técnicas y presupuesto desglosado. Debe estar visado y debe presentarse en el ayuntamiento porque sin su aprobación no se pueden empezar los trabajos. Se puede presentar de forma conjunta con el proyecto básico.
PREGUNTAS FRECUENTES
1) ¿Cuánto se tarda en obtener la licencia de obra una vez que se ha presentado el proyecto?
Puede variar notablemente de unos ayuntamientos a otros, ya que dependerá de la carga de trabajo que tengan. Por ello, la concesión en algunos casos puede demorarse, incluso por encima de los tres meses. Hay que tener en cuenta, sin embargo, que, aunque existe una normativa general (Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, art. 9.1), algunas comunidades han legislado al respecto y puede haber modificaciones en los plazos antes de que se entienda que existe silencio administrativo. Así, el consejo es consultar en el departamento de urbanismo correspondiente.
2) ¿El arquitecto responsable del proyecto debe ser también quien dirija la obra?
No necesariamente, es posible contratar a un profesional para la realización del proyecto básico y el de ejecución y a otro para encargarse de la dirección ejecutiva de la obra y la coordinación de salud y seguridad laboral. Al tratarse de una construcción de uso residencial, debe ser un arquitecto, aunque de la coordinación de salud sí puede encargarse un arquitecto técnico o aparejador.
3) ¿Qué sucede si no se presenta el proyecto ejecutivo a tiempo?
Teóricamente, los proyectos no caducan, lo que quiere decir que no habría un plazo límite para su presentación. El problema es que lo que sí pueden cambiar son las normativas, de modo que el contenido del proyecto podría quedar obsoleto y ser rechazado. Por otra parte, las normas urbanísticas de cada municipio pueden poner condiciones de caducidad a la licencia de obra, lo que condiciona también la validez del proyecto ejecutivo.
El consejo, por tanto, es presentar el proyecto de ejecución junto con el básico o hacerlo inmediatamente después de la obtención de la licencia de obras para evitar problemas. No hay que olvidar que, en principio, la obra no puede iniciarse hasta que ese proyecto ejecutivo no esté aprobado.
Etapas en la presentación de un proyecto de vivienda
Contratar un arquitecto o estudio de arquitectura
Hay que tener en cuenta que solo profesionales acreditados pueden encargarse de redactar el proyecto de una vivienda unifamiliar. Antes de elegir conviene conocer los proyectos de varios estudios o arquitectos, buscar referencias y solicitar presupuestos. Una vez hecha la elección se debe firmar un contrato de prestación de servicios.
Entrega del anteproyecto al cliente
Con las ideas planteadas por el cliente se realiza un primer boceto de la obra. Esta fase es importante porque previamente a su elaboración se debe comprobar la viabilidad del proyecto investigando las características del terreno y comprobando que no existe ningún impedimento a causa de la normativa urbanística del ayuntamiento. Una vez redactado, se muestra al cliente para su aprobación o introducción de correcciones si fuera necesario.
Proyecto básico y licencia de obra
El proyecto básico desarrolla con mayor exactitud todo lo marcado en el anteproyecto. Es imprescindible su presentación en el ayuntamiento para que este conceda la licencia de obras, aunque para ello no exige que esté visado. En caso de que el órgano competente lo rechace por cuestiones urbanísticas o porque no se adecua a lo marcado en las ordenanzas, será necesario introducir las correcciones necesarias para proceder a presentarlo de nuevo.
Proyecto ejecutivo
Es la fase final del proyecto de una casa, el documento en el que se detallan con precisión todos los aspectos técnicos y constructivos. También se debe presentar en el ayuntamiento, pero en esta ocasión sí debe estar visado. En principio, es necesario para iniciar las obras, sin embargo, si la concesión de la licencia de obra se demora más de tres meses se podrían comenzar los trabajos. Ahora bien, eso no implica que la licencia está concedida y el órgano competente podría denegarla incluso con la obra iniciada.
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